Hypotheken nieuws
Bouwkundig rapport nodig?
Heeft u een bouwkundig rapport, energielabel of technische ondersteuning bij de oplevering nodig?
Via deze link vraagt u eenvoudig de benodigde keuring of bouwtechnische ondersteuning aan.
Online formulier Opgaaf lening eigen woning beschikbaar
Een van de voorwaarden om de rente van nieuwe eigenwoningschulden vanaf 1 januari 2013 in mindering te kunnen brengen op het inkomen van de belastingplichtige is dat de geldgever bepaalde voorgeschreven gegevens en inlichtingen verstrekt aan de Belastingdienst. Banken verstrekken deze informatie automatisch aan de belastingdienst.
In het geval van een familiehypotheek of een eigenwoninglening van de stamrecht-BV dient de schuldeiser deze gegevens zelf door te geven (toepassing artikel 3.199g wet IB). Als deze informatie niet wordt verstrekt, is de rente voor de schuldenaar niet langer aftrekbaar in box 1. Deze gegevens moeten handmatig aan de Belastingdienst worden doorgegeven.
Vanaf 1 oktober 2013 is er nu voor deze categorie een online formulier beschikbaar gesteld door de Belastingdienst. Er is eveneens een toelichting beschikbaar op het online formulier.
Kan ik boetevrij aflossen als ik een schenking krijg?
Oktober 2013 Afgelopen weken hebben een aantal hypotheekverstrekkers hun beleid met betrekking tot de vervroegde aflossing bekendgemaakt. Lees en vergelijk hieronder de verschillende mogelijkheden.
SNS Bank
Consumenten met een hypotheek bij SNS Bank (SNS Bank, RegioBank, ASN en BLG) kunnen tot maximaal € 100.000 boetevrij aflossen, indien gebruik wordt gemaakt van de verruimde schenkingsvrijstelling. De boetevrije aflossing is dus gekoppeld aan de voorwaarden van de verruimde schenkingsvrijstelling, wat betekent dat deze aflossingsmogelijkheid geldt in de periode 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015. In andere gevallen geldt een minimum van 10 tot 20% (afhankelijk van de hypotheekvorm) boetevrije aflossing.
Rabobank
De Rabobank zal klanten geen boeterente rekenen als er wordt afgelost met de fiscaal vrijgestelde schenking van € 100.000. Hypotheekklanten van de bank mogen jaarlijks 20 procent van de hoofdsom boetevrij aflossen. De bank stelt haar klanten met deze eenmalige vrijstelling in staat om de gehele schenking zonder extra kosten in te zetten om de bestaande hypotheek (deels) af te lossen. De uitzondering op de bestaande regeling duurt, net als de regeling van de overheid, tot 1 januari 2015.
Hypotheekklanten van de Rabobank mogen ieder kalenderjaar 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom aflossen zonder dat ze boeterente hoeven te betalen. De behoefte van klanten op dit gebied is volgens de Rabobank zorgvuldig gepeild en dit percentage is normaal gesproken toereikend om aan de wens van de klanten die extra willen aflossen, tegemoet te komen.
ABN-AMRO
Klanten bij ABN-AMRO kunnen per 1 november 2013 de hypotheek boetevrij aflossen tot aan de meest actuele WOZ-waarde van hun woning. Dit geldt voor klanten met een 'onder water' hypotheek en beperkt zich niet tot de bedragen en de voorwaarden waarop de verruimde schenkingsvrijstelling van toepassing is. Dus ook zonder schenking en met eigen middelen kan zonder boete worden afgelost. Dit is dus een verruiming ten opzichte van de andere banken.
ING
ING wil graag een bijdrage leveren aan het verlagen van de hypotheekschuld van woningbezitters in Nederland. Daarom maakt ING het voor klanten met een hypotheek die hoger is dan de actuele WOZ-waarde mogelijk om boetevrij af te lossen. ING wil met deze maatregel klanten helpen die‘onder water’ staan. Klanten kunnen vanaf 1 december 2013 boetevrij aflossen totdat de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning meer in evenwicht zijn. Het maakt voor de aflossing niet uit of het geld verkregen is uit een schenking of niet. Klanten kunnen dus ook aflossen uit eigen middelen zoals met spaargeld of met geld dat uit een erfenis is verkregen.
Als de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning in evenwicht zijn gebracht middels aflossing biedt ING klanten daarnaast nog de mogelijkheid om 10% of 20% boetevrij af te lossen.
Waarom kiest ING voor een andere regeling dan de kabinetsmaatregel die betrekking heeft op schenken?
ING wil een bijdrage leveren aan het verlagen van de hypotheekschuld in Nederland, zeker voor klanten waarvan de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Daarom vindt ING het belangrijk dat klanten de mogelijkheid krijgen om ook met andere eigen middelen af te lossen dan alleen door het inbrengen van een schenking.
ING beraadt zich nog en handhaaft vooralsnog de boeterente met als reden dat de boeterente een vergoeding is voor de gemiste rente-inkomsten door het vroegtijdig terugbrengen van de lening.
AEGON
Hypotheekklanten kunnen vanaf 1 november 2013 bij Aegon boetevrij aflossen tot aan de actuele WOZ-waarde van hun koopwoning. Klanten mogen daarvoor schenkingen van anderen of eigen middelen inzetten. De regeling loopt vooralsnog tot 1 januari 2015 en geldt voor alle hypotheekklanten. Voorwaarden boetevrij aflossen.
De volgende voorwaarden zijn van toepassing op boetevrij aflossen:
• Per kalenderjaar mag in ieder geval 10% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij worden afgelost (een aflossing vanuit bouwdepot of overbruggingskrediet mag daarbij buiten beschouwing worden gelaten).
• De aflossing verwerken we op de dag dat het geld bij ons binnen is. Dit geldt niet voor een aflossing op een Lineaire of Annuïteitenhypotheek. Deze aflossing verwerkt Aegon per de eerste van de volgende maand.
• Er kan eenmalig boetevrij extra afgelost worden tot het bedrag van de WOZ-waarde (peildatum 1 januari 2012). Klanten mogen daarvoor schenkingen van anderen of eigen middelen inzetten. NB: De verruimde vrijstelling geldt niet bij algehele aflossing.
• Als een klant meerdere hypotheken heeft, wordt de totale lening vergeleken met de WOZ-waarde. Over het meerdere kan boetevrij worden afgelost, waarbij de klant vrij is in zijn keuze op welk leningdeel de aflossing betrekking heeft.
Syntrus Achmea
Syntrus Achmea verruimt de mogelijkheden voor boetevrije extra aflossing. Cliënten kunnen vanaf heden boetevrij extra aflossen tot de actuele waarde van de woning. De actuele waarde van de woning wordt bepaald aan de hand van een recente WOZ beschikking of gevalideerd taxatierapport. Het taxatierapport mag niet ouder zijn dan 6 maanden. De boetevrije extra aflossing mag gedaan worden uit een schenking of reeds aanwezig eigen vermogen. Deze regeling geldt in ieder geval tot 1 januari 2015.
10% boetevrije extra aflossing per kalenderjaar. Buiten de verruiming van de boetevrije extra aflossing tot de waarde van de woning kunnen cliënten uiteraard ook gebruik maken van de mogelijkheid om per kalenderjaar 10% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij af te lossen.
WestlandUtrecht Bank
Extra aflossen tot € 100.000
Vanaf 1 november bieden wij klanten onder voorwaarden tijdelijk de mogelijkheid om boetevrij tot € 100.000 af te lossen op hun hypotheekschuld. Het maakt niet uit of het geld uit een schenking of uit eigen middelen komt. Deze wijziging geldt vanaf 1 november 2013 en loopt tot 1 juni 2014.
Elke maand extra aflossen
Daarnaast mogen klanten vanaf 1 november 2013 elke maand boetevrij aflossen, met een minimum van € 500 en een maximum van 10% boetevrij per kalenderjaar. Dus niet uitsluitend op de jaarlijkse vervaldatum. Dit geldt niet voor de Lage Lasten Hypotheek, de SpaarXtra Hypotheek en de BankSpaar Loyaal Hypotheek. Hierbij kan alleen op de jaarlijkse vervaldatum extra afgelost worden.
ASR Woninghypotheken
ASR Woninghypotheken heeft besloten om de ruimere normen m.b.t. het boetevrij aflossen bij schenking te volgen voor klanten van wie de hypotheek ‘onder water’ staat.
Hierbij wordt gekeken naar de meeste recente WOZ-waarde en de huidige hypotheekschuld. Het is voor hen mogelijk om van deze regeling gebruik te maken tot aan de WOZ-waarde. Het bedrag kan zowel afkomstig zijn uit eigen middelen als uit een schenking.
Algemene opmerking
Het hanteren van een boeterente als voorwaarde maakt dat banken bereid zijn om hypotheken te verstrekken met een langere looptijd, zodat consumenten voor een langere tijd zekerheid hebben over de hoogte van hun maandelijkse lasten of de zekerheid van een vaste rente. De bank rekent ook met deze vaste rente en leent het hypotheekbedrag op de kapitaalmarkt ook met een vaste rente gekoppeld aan de looptijd. Als klanten vervroegd aflossen heeft de bank voor de resterende looptijd geen rente-inkomsten meer, waardoor de bank geld verliest.
Daarentegen vermindert een vervroegde aflossing het restschuldrisico, zowel voor banken als consumenten. En een lagere LTV-ratio verstrekt de bankpositie. Vervroegd aflossen met of zonder toepassing van de verruimde schenkingsvrijstelling vraagt om een uitgebreide analyse en advies van alle klantspecifieke voor- en nadelen. Vervroegd aflossen is geen doel op zichzelf, maar een middel om tot een verantwoord klantadvies te komen.
Bovenstaande lijst is niet uitputtend. Neem contact met ons op voor nadere voorwaarden, ook als uw geldverstrekker niet vermeld wordt.
(Tekst gemaakt naar inzicht van 6 november 2013.)
Eigenwoningschuld bij en na tijdelijke verhuur
Een woning die in de verkoop staat en op grond van de Leegstandswet tijdelijk wordt verhuurd (de woning gaat dan naar box 3), kan onder voorwaarden terugkeren naar box 1.
Eerder al (Tijdelijke verhuur stoppen voor 1 januari 2014) hebben wij er via onze site op gewezen dat dit mogelijk tot fiscale problemen kan leiden.
De Kennisgroep van de Belastingdienst is door organisaties benaderd met de vraag of er 'reparatie'wetgeving volgt.
Probleem
Op grond van de Leegstandswet zal een huurovereenkomst minimaal voor 6maanden dienen te worden verstrekt. Huizeneigenaren die “tijdelijk” hun woning willen verhuren, hebben daardoor een huurovereenkomst die tot na 1 januari 2014 doorloopt.
Zonder een verlenging van de Minister, zal de woning definitief in box 3 blijven, ook als de huurder nadien vertrekt. Dit kan onaangename fiscale gevolgen hebben voor de huiseigenaar die meende de lasten te kunnen verlagen door de woning tijdelijk te verhuren.
Belastingdienst
De reactie van de Belastingdienst op de vraag of er een verlenging van de crisismaatregel komt, was als volgt: "... op dit moment is geen zicht op verlenging van de tijdelijke maatregel met betrekking tot de herleving van hypotheekrenteaftrek van de voormalige eigen woning na verhuur."
Wat zijn de gevolgen?
Door de tijdelijke verhuur van de – lege en te koop staande - woning, is de woning en de daarbij behorende eigenwoningschuld verhuisd van Box 1 naar Box 3. Wanneer de verhuur vóór 1 januari 2014 wordt beëindigd verhuist de woning en de eigenwoningschuld weer van Box 3 terug naar Box 1.
De rente over de eigenwoningschuld is dan weer aftrekbaar tot het einde van de reguliere verhuisregeling conform art. 3.111 van de Wet IB 2001.
Verhuur ook nog na 1 januari 2014
Nu wordt de verhuur van de woning ook na 1 januari 2014 voortgezet. Het gevolg hiervan is dat de woning en de daarbij behorende eigenwoningschuld in Box 3 blijven en niet meer terug kunnen naar Box 1. Tevens dient men dan ook rekening te houden met de bijleenregeling, want op dat moment is er sprake van een fictieve vervreemding en zal de eventuele overwaarden worden toegevoegd aan het vervreemdingssaldo.
Hoe maak ik bezwaar tegen mijn WOZ-waarde?
Binnenkort valt hij weer op uw deurmat: de aanslag gemeentelijke belastingen met daarop de WOZ-waarde van uw woning of bedrijfspand.
Op basis van deze WOZ-waarde betaalt u onroerendezaak-, inkomsten-, erf-, waterschaps- en in geval u ondernemer bent vennootschapsbelasting.
In veel gevallen is de WOZ-waarde door uw gemeente te hoog vastgesteld of zijn er bijzondere omstandigheden die een lagere WOZ-waarde rechtvaardigen.
Ons kantoor helpt u graag bij het indienen van uw WOZ-bezwaar en heeft daarom een zogenaamd WOZ-bezwaar intakeformulier op onze website geplaatst. Hiermee kunt u eenvoudig uw WOZ-bezwaar laten beoordelen door dé specialist op dit gebied: WOZ-Consultants.
Wat gaat het mij kosten?
Indien de gemeente uw WOZ-waarde verlaagt op basis van het door WOZ-Consultants voor u ingediende WOZ-bezwaar- of beroepschrift, worden de door hen gemaakte kosten via een standaardregeling vrijwel volledig door de gemeente aan hen vergoed.
U betaalt zelf slechts 25% van het voor u gerealiseerde belastingvoordeel op de gemeentelijke belastingen. Dus als u bijvoorbeeld €200,- terug krijgt van de gemeente dan betaalt u hen slechts €50,- exclusief BTW. Alle bijkomende financiële voordelen in de inkomstenbelasting en overige WOZ gerelateerde belastingen zijn 100% voor u zelf. Alleen voor erfbelastingzaken geldt een aparte regeling.
En wat nu als mijn ingediende WOZ-bezwaar wordt afgewezen?
Indien de gemeente het door WOZ-Consultants voor u ingediende bezwaar zou afwijzen dan bent u hen niets verschuldigd! Zij dragen dan de gemaakte kosten volledig zelf!
Wist u dat:
• Er vorig jaar door particuliere woningbezitters maar liefst 200.000 WOZ-bezwaren
werden ingediend
• Het slagingspercentage van de door WOZ-Consultants ingediende bezwaren maar liefst 85% was!
Als ook u denkt dat de door de gemeente afgegeven WOZ-waarde van uw woning te hoog is, wacht dan niet langer en dien nu uw WOZ-bezwaar in!
Bezwaar maken tegen de hoogte van uw WOZ-waarde moet binnen 6 weken nadat u de aanslag WOZ-beschikking gemeentelijke belastingen heeft ontvangen. Daarom is het belangrijk dat u zo snel mogelijk uw WOZ-bezwaar indient. U kunt dit eenvoudig doen via het WOZ-bezwaar intakeformulier op onze website.
Heeft u nog aanvullende vragen neemt u dan gerust contact op met ons kantoor.
De overheid heeft de overdrachtsbelasting verlaagd om doorstroming van de woningmarkt te verbeteren. Ook worden de regels voor hypotheken strenger, zodat minder mensen door hun hypotheek in de financiële problemen komen. Dit staat in de Rijksbegroting van 2013.
Aanpassing hypotheekrenteaftrek 4e schijf
Aftrek rente bij restschuld
Overdrachtsbelasting definitief verlaagd naar 2%
Hoogte hypotheek beperkt
Maximaal 50% aflossingsvrij
Hypotheekrenteaftrek alleen bij volledige aflossing
Grensbedrag Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Hypotheekvoorwaarden starters versoepeld
Aanpassing hypotheekrenteaftrek 4e schijf
Het kabinet-Rutte-Asscher heeft de hypotheekrenteaftrek voor bestaande en nieuwe hypotheken aangepast. Vanaf 2014 wordt het maximale aftrektarief (4e schijf) stapsgewijs verlaagd naar het tarief van de 3e schijf. Dit gebeurt in stappen van 0,5% per jaar.
Aftrek rente bij restschuld
Vanaf 1 januari 2018 is rente van een restschuld, welke is ontstaan na 31 december 2017, niet meer aftrekbaar.
Huiseigenaren die hun woning met verlies verkopen konden vanaf 2013 de rente en kosten voor een lening waarmee ze de restschuld betalen maximaal 10 jaar van de belasting af trekken. Het gaat om een tijdelijke maatregel waarmee het kabinet huiseigenaren tegemoet kwam die bij verkoop van hun woning met een restschuld komen te zitten. De maatregel geldt voor restschulden die tussen 1 januari 2013 en 31 december 2017 zijn ontstaan. De geldlening hoeft niet te worden afgelost. Maar na 10 jaar zijn de rente en kosten niet meer aftrekbaar. De regeling staat ook open voor huiseigenaren die na verkoop een woning gaan huren.
Overdrachtsbelasting definitief verlaagd naar 2%
De overdrachtsbelasting is permanent verlaagd van 6% naar 2%. Hierdoor zijn de aankoopkosten lager. Dat kan ervoor zorgen dat mensen sneller een huis kopen. Op die manier komt er meer beweging in de woningmarkt, bijvoorbeeld omdat starters makkelijker een woning kunnen kopen.
Hoogte hypotheek beperkt
Om huiseigenaren te beschermen tegen te zware hypotheeklasten is sinds 1 augustus 2011 de hoogte van de Loan-to-Value waarde beperkt tot 106% (inclusief 2% overdrachtsbelasting). Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning.
Vanaf 2013 is de Loan-to-value geleidelijk verlaagd naar 100% (inclusief overdrachtsbelasting). Dit betekent dus dat u geen hogere hypotheek meer kan krijgen dan de waarde van het huis. Om vooral starters tegemoet te komen en de tijd te geven om te kunnen sparen, gebeurt de afbouw in 6 stappen van 1% per jaar. In 2018 is een Loan-to-Value ratio van 100% bereikt. De Loan-to-Value ratio mag wel hoger zijn als het extra bedrag gebruikt wordt voor duurzame, energiebesparende investeringen.
Per 1 januari 2018 is de verhouding tussen de waarde van het huis en de maximale hoogte dus beperkt tot 100 %. Bij investeringen in energiebesparing is een aanvullende regeling van toepassing.
Maximaal 50% aflossingsvrij
Huizenkopers zijn sinds 1 augustus 2011 verplicht de hypotheek tijdens de looptijd gedeeltelijk af te lossen. Maximaal 50% van de waarde van de woning mag aflossingsvrij blijven. De rest moet verplicht worden afgelost. Daarmee wordt voorkomen dat huiseigenaren aan het einde van de looptijd van de hypotheek een te grote restschuld hebben. Deze regels gelden niet voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 augustus 2011.
Hypotheekrenteaftrek alleen bij volledige aflossing
Vanaf 1 januari 2013 is hypotheekrenteaftrek alleen nog mogelijk bij hypotheken die gedurende de looptijd volledig en externe link: annuïtair worden afgelost Dat betekent dat u elke maand een vast bedrag aflost dat bestaat uit rente en aflossing. De regel geldt alleen voor nieuwe hypotheken en dus niet voor bestaande (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken. De aflosperiode met renteaftrek blijft 30 jaar.
Overgangstermijn omzetten aflossingsvrije hypotheek
Woningbezitters die hun bestaande (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek willen omzetten in een (bank)spaar- of beleggingshypotheek, kunnen dat nog tot 1 april 2013 doen.
Grensbedrag Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft kopers korting op de hypotheekrente en beschermt tegen gedwongen verkoop als zij hun hypotheek niet meer kunnen betalen. In 2018 is het grensbedrag voor het kopen van een woning met NHG vastgesteld op € 265.000 (of € 280.900 met energiebesparende voorzieningen).
Hypotheekvoorwaarden starters versoepeld
Het kabinet heeft besloten tot het versoepelen van de hypotheekvoorwaarden voor starters met perspectief op een inkomensstijging. Dit betekent dat starters die binnen enkele maanden of jaren een verhoging van het salaris verwachten een ruimere hypotheek kunnen krijgen. De maatregel is per 1 januari 2013 ingegaan.
Kabinet versoepelt hypotheekvoorwaarden starters
Het kabinet heeft besloten tot het versoepelen van de hypotheekvoorwaarden voor starters met perspectief op een inkomensstijging. Dit betekent dat starters die binnen enkele maanden of jaren een verhoging van het salaris verwachten een ruimere hypotheek kunnen krijgen. De maatregel gaat in per 1 januari 2013. Dit schrijven de ministers Dijsselbloem van Financiën en Blok voor Wonen en Rijksdienst in een brief aan de Tweede Kamer.
twee mensen leunen uit het raam van een leeg huis
Het doel van deze maatregel is om op verantwoorde wijze starters meer ruimte te geven voor een hypotheek. Hierdoor wordt meer maatwerk mogelijk. Voor extra ruimte moet er objectieve informatie beschikbaar zijn waaruit blijkt dat een inkomensstijging te verwachten is. De inkomensstijging moet binnen een redelijke termijn plaatsvinden. Deze maatregel vervangt de huidige regel dat de verwachte salarisverhoging binnen zes maanden moet plaatsvinden en onvoorwaardelijk schriftelijk moet zijn toegezegd door de werkgever.
Op de hypotheekmarkt was eerder onduidelijkheid ontstaan over de interpretatie van de inkomenscriteria voor 2012. Om deze onduidelijkheid weg te nemen, is besloten om de inkomenscriteria vast te leggen in een ministeriële regeling. Voor 2013 zijn deze tabellen opgesteld door het Nibud. De tabellen zullen jaarlijks worden aangepast op basis van advies van een onafhankelijk instituut.
Rapportcijfer/kwaliteitscheck hypotheekadviseur
De kwaliteitscheck hypotheekadviseur is een online vragenlijst bedoeld voor consumenten, die in een afrondende fase zitten m.b.t. het afsluiten van een hypotheek.
Na het invullen van de vragenlijst ontvangt u gratis een persoonlijk adviesrapport inclusief een rapportcijfer. U kunt aan de hand van de resultaten direct checken of uw hypotheek-adviseur tijdens het adviesproces alle onderdelen duidelijk heeft besproken. De vragenlijst is gebaseerd op een systematiek, die de Autoriteit Financiële Markten (AFM) hiervoor heeft ontwikkeld.
Waarom deze kwaliteitscheck?
Het afsluiten van een hypotheek is een belangrijke financiële beslissing. Als tijdens het adviesgesprek niet alle mogelijke aspecten zijn besproken, loopt u het risico dat u geen goed hypotheekadvies hebt gekregen. In de vragenlijst komen alle aspecten aan bod en ziet u direct of u een goed adviesgesprek hebt gehad.
Hoe werkt de online vragenlijst?
U beantwoordt vragen over twaalf onderdelen van het adviesproces. Na afloop krijgt u direct een gratis rapport met resultaten en aanbevelingen, waarin is aangegeven welke onderdelen onvoldoende aan bod zijn gekomen. Ook ziet u welk rapportcijfer de adviseur krijgt voor het adviesgesprek.
Wat checkt deze tool niet?
Deze tool geeft geen oordeel over de inhoud van het hypotheekadvies dat u hebt ontvangen van uw adviseur. Wel is het zo dat de kans op een juist advies voor de best passende hypotheek toeneemt naarmate het adviesproces beter is verlopen. Het rapportcijfer voor het adviesproces geeft dus slechts een indicatie voor de kwaliteit van het hypotheekadvies.
NB Uw gegevens en ervaringen worden uitsluitend gebruikt om de kwaliteit van advies te toetsen en zullen dus niet worden gebruikt om (commerciële) aanbiedingen te doen.
Het doorlopen van de check duurt ca. 15 minuten.
Klik hier om naar de online vragenlijst te gaan.